土地出让合同中的五大财税风险点

??在实务中，国有土地出让合同都是制式合同，主要的合同条款已由政府或者国土资源部门拟定，谈判改动的余地不大，只有与出让宗地有关的信息才是双方谈判的核心要点。笔者从实践出发，总结了土地出让合同签订过程中常见的五大财税风险点分享给大家。
?一、合同面积与实际交付面积不符
??土地使用税以实际占用的土地面积为计税标准，实际占用土地面积与合同约定面积出现偏差就会影响企业土地使用税的缴纳准确性。在实务中，经常会出现合同约定土地面积与实际交付面积不一致、合同约定土地面积与土地证面积不一致的情况，造成这种情况的原因很多，比如测量错误、公共设施占用等，导致承受主体实际可用土地面积减少，实际用地成本负担加重。为了避免此类情况发生，建议企业在实际交付土地时进行复核、清查，按照实际交付土地面积确认土地交付资料。
???二、忽视土地交付条件重要性
??土地交付条件直接影响到土地成本完整性，进而在开发阶段影响到企业增值税、土地增值税和企业所得税。在土地出让合同中一般有两种交付条件，一是净地交付，二是现状交付。如果是净地交付，缴纳的土地出让金就包含了所有的土地成本，企业账面再发生类似拆迁补偿之类的土地成本就是与企业经营无关的成本，不能在账面列支；如果是现状交付，那么需要对现状进行明确，比如土地是什么性质、地上有无建筑物和构筑物等等，明确现状之后发生的与改变现状有关的支出在标准范围内都可以在账面土地成本中列支，按规定进行抵扣或者扣除。
???三、没有约定土地交付时间
??土地交付的时间决定着土地使用税和契税的纳税义务发生时间，按照现行土地使用税及契税政策规定，土地使用税是在土地交付承受主体次月开始缴纳，如果没有约定土地交付时间，按照合同签订时间次月开始缴纳。契税是取得土地权属转移合同性质凭据当天，具体到实务中就是土地交付确认表的当天，如果没有约定交付时间，就是签订土地出让合同的当天。在实务中，有些土地出让合同签订时间与实际交付时间距离太长，如果没有约定土地交付时间，对实际交付时间进行书面确认，企业就会提前发生纳税义务。
???四、土地价款没有分期支付
??在制式土地出让合同中一般会有两种支付方式，一是一次性支付，二是分期支付。由于土地是卖方市场，对于买方而言大部分企业没有选择的余地，这对企业而言是非常不利的，笔者曾经服务过一个企业的项目，土地价款是一次性全额支付，但是土地由于拆迁不力迟迟不能交付给企业，给企业造成巨大的无法挽回的损失。因此，基于付款进度与风险匹配的考量，对于在签订合同时土地现状远远没有达到交付条件的土地出让合同，应当启用分期付款条款，分散财务风险。
???五、违约金与滞纳金混用
??土地出让合同签订双方分别是政府土地部门和企业，双方是平等的合同主体，一方不能按合同约定内容履约，发生的是违约金。由于合同一方主体是政府土地部门，一些不规范的做法将合同中的违约金描述为滞纳金，滞纳金是一种行政处罚，带有强烈的行政管理色彩，而违约金是平等的主体之间的违约补偿。在税法上，违约金属于价外费用，构成土地成本的一部分，而滞纳金属于行政处罚，不能计入土地成本，在企业所得税前不得扣除。