物业撤走不退费业主诉讼维护权益

案情简介

2012年王某与开发商北京某房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购得总价款人民币450万元高档公寓一套，并于2012年5月与某物业管理公司签订《物业管理合同》，按每平米5.3元一次性交纳物业费元整。2012年9月，物业公司与开发商签订物业服务《终止协议书》，擅自撤离，完全停止物业服务，且并未告知业主。王某得知该事情后，联系多位业主，与该物业负责人协商，要求返还物业公司撤走后，未能履行物业服务责任期间的物业服务费。双方多次协商未果，王某等业主一同将物业公司告上法庭。法院支持了王某的诉讼请求，判决该物业公司返还未履行物业服务期间的物业费。物业公司很是不服，来到霍营司法所寻求法律咨询。

律师解析

在本案中，物业公司是开发商聘用的第一家物业公司，该公司规模较大，在业主入住后，物业公司即和公寓内业主签订了服务合同，同时收取足额物业管理费，但是双方合同仅仅履行了5个月，物业公司擅自撤离小区。本案存在两个法律关系：一是由开发商和物业公司签订的《聘用合同》，二是由物业公司和业主签订的《物业管理合同》，两份合同的内容各不相同，各自独立。

从物业公司与开发商签订《终止协议书》这一角度看，双方是在协商一致的前提下解除合同的，无任何异议。但物业公司还与业主王某等业主签订了《物业管理合同》，按照合同要求王某等业主支付了物业服务费用，履行了合同义务，该合同是真实、合法、有效的。物业公司在准备撤离前并未与业主进行任何的沟通和协商，对已收取的全年物业费也并为给出相关解释，完全忽视其与业主签订的《物业管理合同》，单方面撤离，停止物业服务，这种情况属于根本违约。

物业纠纷案例中，多是前期开发商聘用的物业公司提供服务不到位，导致社区业主委员会成立后决议更换物业公司而产生的相关纠纷，或是物业公司在收取物业服务费后，服务质量低下，不完全履行合同而导致的纠纷。