土地出让方式有哪些？土地出让方式对开发策略的影响是什么

　　土地出让方式有哪些？土地出让方式对开发策略的影响是什么？土地使用权出让是国家以土地所有者的身份，将一定地块的国有土地使用权，有期限地让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用金的行为。接下来小编带大家了解土地出让方式的相关法律知识。

　　土地出让方式有哪些？

　　一、招标

　　国家出让某块土地，通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标，国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定由哪个单位中标。这方式因为有人为评分因素在里面，所以还是有暗箱操作的余地。

　　二、拍卖

　　这方式简单，国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。这方法虽然简单且不容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王级别的土地价格，几乎都是拍卖产生的。

　　三、挂牌

　　这方式就是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，其中最优的公司会公示出来，在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，最后确定的公司为土地获得者。

　　四、收购

　　上面三个是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是没有实力开发，或者干脆就是想转手，这样开发商就会通过收购具有土地的公司的方式，将土地转到自己的手里。这方式在市场上也不少见，不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发商都比较小心。

　　五、协议

　　这是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门与特定的土地使用权受让人通过协商，在达成一致意见后，签订土地使用权出让合同。这种方式的特点之一是在当事人议定合同条款，特别是确定土地使用费、即出让金方面，在不低于按国家规定所确定的最低价的基础上具有较大灵活性;但应注意的是，此种方式竞争性较差，在价格和规划设计条件等方面存在浓厚的人为因素，随意性大。因此，主要适用于专业性强，有特定要求或者没有条件进行拍卖和招标方式的项目。

　　土地出让方式对开发策略的影响

　　协议出让的成交地价一般偏低，成交过程不透明，存在大量寻租空间，现在国家已经基本不用这种出让方式了，在划拨转出让中会有一定应用。招拍挂出让的成交地价一般反应市场价格，比协议出让就高了，但公开透明，程序更规范严格，寻租空间更小，现在经营性用途都是采取招拍挂的方式出让。长期以来，因为土地市场没有充分建立，土地的价值没有得到正常反映，地价长期偏低，通过招拍挂市场竞争的方式让地价得到了反映。开发商对房价上涨的预期会反映到地价中来，也就是地价会上升，对房价下降的预期也会反映到地价中来，也就是成交量的萎缩和下降。说地价带动房价，这有些打错了板子。你看，北京小产权房，可以转正的口风一放出来，房价马上上涨，这时候谁也不会说出让方式的不同会影响房价了。

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