2020年房地产政策对房地产行业融资影响有哪些？房地产融资中的432是什么？

2020年上半年，房企融资规模呈现前低后高走势，截至年中到位资金增速接近回正，综合融资成本走低，其中，品牌房企融资成本优势明显；展望下半年，在经济持续回暖及房地产金融政策依然从严背景下，房企融资规模将继续保持平稳。

一、2020年房地产政策对房地产行业融资影响有哪些？

近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并且形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。会议明确了收紧房企融资的“三道红线”：1.剔除预收款后的资产负债率大于70%;2.净负债率大于100%;3.现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况不同，所有房企又被分为“红、橙、黄、绿”四档。红色档：三线全超，接下来不得增加有息负债;橙色档：超过两道线，有息负债规模年增速不得超过5%;黄色档：超过一道线，有息负债规模年增速不得超过10%;绿色档：即使三道红线都未中招，有息负债规模年增速也不得超过15%。

有人说这是给房企融资套上了紧箍咒，是限制房地产行业的发展。总体而言，“三道红线”对于房企还是比较包容的，大方针是让大家逐步化解风险。从快速加杠杆往平稳去杠杆过渡，可以说这次的政策是比较接地气的。

二、房地产融资中的432是什么？

“4”是指开发商进行信托融资前要拿到《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证；

“3”是指地产商必须至少投入30％的自有资金；

“2”是指开发商必须有国家二级资质。

“432”是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线。这条红线原来是可以踩的，很多资金违规流入房企用于支付土地款。432的核心无非是防止房地产商空手套白狼：防止“圈地”炒地皮，防止工程烂尾，要求房地产商自掏土地款，开发进度达到四证条件才可以发放开发贷。

比如，一个地产商拿了一块地，三年了没有开发，每年都拿这块地融资，用融资的钱把之前买地的自有资金替换出来，然后坐等地价上涨出让，这相当于用银行的钱买了一块地，最后卖掉，自己没怎么掏钱还挣了个差价，防止的就是这种情况。

按照432融资条件的设计，房地产项目的资金流是这样的：房地产企业拿自有资金购买土地，然后用自有资金垫资开发建设，待项目取得四证之后，申请银行开发贷，但总投资中始终有自己25％的自有资金比例。注意，在银行开发贷之前，一直是房地产企业自有资金在运作，即使拿到银行开发贷，也必须有25％是自有资金。待项目取得预售之后，可以用预售资金偿还银行开发贷，大致如此。

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