小产权房合同效力

面对高房价，近年来不少购房者把目光转向了农村的集体土地，以及“城中村”的小产权房，与之相关的各类纠纷随之大幅增加。近日，市民李先生向我们咨询，签订合同后自己才发现，买下的房屋无法办理产权证书，属于小产权房，能否要回之前所交的购房款？下面，我们来听听律师的观点。

案情简介：李某与某村民委员会签订售房合同一份，约定村委会将开发建设的一套房屋出售给他。合同签订后，李某分三次向村委会支付购房款50000元，村委会也依约将建筑面积79平方米的房屋交付给了李某。但李某在接受房屋后一个月才知道，该房无法办理房屋产权证书。

问题：小产权房买卖合同的效力如何认定？

律师：本案所涉房屋应该就是近些年来出现较多的“小产权房”，也就是房屋所占土地性质为农村集体所有的土地，无法办理正常的国有土地使用证书以及房屋产权证书的房屋。对于“小产权房”法律只保护特定的买卖关系，也就是购房人必须是村委集体经济组织成员，否则，所签订的房屋买卖合同就是无效的。

本案中房屋系村委会为大龄青年审批所建，所有权为村集体所有。虽然各项审批及建设手续合法，但作为购买人的李某却并不是村集体成员。根据相关法律规定，农村宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，非本村集体经济组织成员无权享有本村宅基地使用权，而根据房地一体原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的变更，故非本村集体经济组织成员的李某购买村委会房屋的买卖合同应属无效。合同无效后，村委会因该合同而取得的50000元购房款应当予以返还。