拆迁评估报告有哪些误区？

一、评估偏低
当地普通住宅指导价，由区人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。评估机构对当地普通住宅指导价的确定未依照上述规定，参考周边普通商品住宅均价，宅基地区位补偿价严重偏低，严重损害被拆迁人合法权益。

二、评估方法错误

《城市房屋拆迁估价指导意见》第十三条规定：市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。

第十四条规定：拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

评估机构不采用市场价法评估，导致评估价严重偏低。

三、评估机构的选择违法

依据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款的规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。而实践中拆迁人却单方选取评估机构，未征求被拆迁人的任何意见，更未采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式，严重违反了上述法律规定。

四、未经实地勘察程序

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。但实践中，拆迁评估人员没有对房屋进行实地查勘，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录也没有经被拆迁人签字认可。

五、评估机构没有给付完整的估计报告

根据《房地产估价规范》第八节规定：估价报告应做到下列几点：

1、全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，

2、正文内容和附件资料应齐全，配套;第八节第二条规定：估价报告应包括下列部分：

(1)封面;

(2)目录;

(3)致委托方函;

(4)估价师声明;

(5)估价的假设和限制条件;

(6)估价结果报告;

(7)估价技术报告;

(8)附件。

但是，实践中，评估机构只提供估价结果报告，没有提供完整的估价报告。这是严重违法的。

六、不依法出具分户评估报告

法律规定拆迁区域一般应出具整体评估报告和分户评估报告，但实践中，一些拆迁人只出具整体评估报告，却不出具分户评估报告，这是严重违法的。一些即使出具分户评估报告，内容也极不完整，通常只有表格一张，极其简单。

七、拆迁评估报告未依法送达

法律规定评估报告应依法送达，一般是直接送达，被拆迁人拒收的话应留置送达，并有证明人员在场，且记录在案;特殊情况才邮寄送达或公告送达。实践中拆迁人张贴于门的方式是违法的。