2020年民法典物业服务人带来新哪些变化与挑战？

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，将于2021年1月1日起施行。《中华人民共和国民法典》共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则。涉及的权利与义务涵盖了我们的一生，大到房产买卖、公司设立，小到针头线脑交易、物业费缴纳……生活中，几乎所有的民事活动都能在民法典中找到依据。

2020年民法典物业服务人带来新哪些变化与挑战？

民法典特别增加了物业服务合同章，针对物业管理行业中业主大会成立难、专项维修资金使用难、新旧物业交接等问题均做出了回应，相关规定有哪些变化，将会给物业公司管理服务带来怎样的影响？

 1、物业服务合同的解聘与续聘

按照民法典的规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，应当提前六十日书面通知，另有约定除外；物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或业主委员会，另有约定除外。解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知对方。

物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定或合理期限内退出物业服务区域，并将相关资料交还，配合交接工作，如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

民法典中明确了业主大会的解除权，甚至是任意解除权。只要业主大会程序合法，即产生解除效力，物业服务人就要退出。当然，任意解除不是无责解除，物业服务人可以要求业主赔偿损失。同时，明确了物业服务人及时退出、配合交接等多项义务，违反上述义务的，即不得收取合同到期后的物业费，造成损失的还应当赔偿损失。建议在物业公司在履约过程中应予以注意。

 2、明确物业服务人需对服务工作进行定期公开报告

民法典中规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 

3、明确共有部分产生的收益归属，物业服务企业利用业主共有部分产生的收入，可扣除合理成本，但不能谋利

民法典物权编中明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

 4、业主大会表决机制的重新规定

民法典第二百七十八条规定：下列事项由业主共同决定:

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约;

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金;

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

（七）改建、重建建筑物及其附属设施;

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 

5、禁止从建筑物中抛掷物品，明确物业服务企业负有安全保障义务

现行的《侵权责任法》规定，从建筑物中抛掷的物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。

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