二手房买卖活动中，买卖双方为了避税，在签订买卖合同时往往会做低房

一、实践中常见的几种避税形式

（1）采取签订虚假购房合同或者阴阳合同，压低成交价格；

（2）签订购房合同同时，以补充协议方式约定其他补充价格；

（3）不以买卖的形式，而是通过私下交易或者公证、赠予等进行交易，偷逃税费。

二、避税条款无效、买卖合同其他部分有效的依据

根据《合同法》第52条明确规定，有下列情形的，合同无效：...（2）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益。避税条款即是属于买卖双方恶意串通损害国家利益的行为。

根据《合同法》第56条：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定。因此，偷逃税费条款的无效，不影响买卖双方对于房屋交易的真实意思表示，买卖合同其他部分仍然具有效力。

三、法院判令按真实价格交易，与此增加的税费有谁承担？

当事人在登记机关提交的买卖合同中虚构交易价格，登记机关按照真实交易价格核算或者追缴税费，致使交易税费增加，对增加部分税费的负担，当事人不能协商一致的，一般由当事人按照法律规定负担，主要法律规定是《合同法》第61条（合同约定不明的补救）和第62条第六项（履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担之规），例如，判定买方承担增加的契税，卖方承担增值税、个人所得税，较为合理。但是，具体个案中，也要结合买卖协议中的条款约定、税费降低的实际收益人、其他利益的分配等情况，综合评判有谁来承担增加的税费，法官在新增加的税费承担分配方面也有着一定的自由裁量权。

四、案例举例

在上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初8980号房屋买卖合同纠纷一案中，关于避税条款效力、买卖合同协议效力、增加的税费负担主体这三方面，法院作出了如下论述：

法院认为，两原告与被告就涉案房屋的买卖已达成合意，从双方所签订的《补充协议》中可以确定作为出售方的被告以2,460,000元的净到手价格出售涉案房屋，交易中双方应缴的所有税费均由两原告承担。然而双方所签订的《房地产买卖合同》中约定房价为1,870,000元，确属做低房价，目的为规避税费。但是即使避税条款认定无效，也不影响补充协议及买卖合同其他条款的效力。即原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，其中所涉的避税条款是虚假的意思表示且侵害了国家利益，认定为无效，但仍应按照双方真实的意思表示进行交易。

一审法院最终判决：原告与被告就座落于上海市闵行区某路2288弄2区37号101室房屋的买卖继续以2,460,000元的价格进行交易，被告于本判决生效之日起十日内协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，本次交易所产生的税费由原告负担。

协议效力问题附小结：

司法实践共识，以下情形的房屋买卖，一般不认定合同无效：1、出卖人未领取权属证书的；2、权属有争议的；3、未经抵押权人或预告登记人同意的；4、房屋被国家机关查封的；5、无权处分，包括部分共有人擅自出售共有房屋的；6、按份共有人违反法律规定转让其份额侵害其他共有人优先购买权的；7、出租人违反法律规定出售房屋侵害承租人优先购买权的；8、违反政府房地产市场调控政策，但不违反法律法规行政法规、效力性强制性规定和公序良俗的（如借名买房协议）