资深房产律师告诉你，房子应该这样买！

一、买商品房如何避开烂尾楼？
我国的商品房的交易采用的是“期房预售制度”，也就是楼还没有盖好，就开始销售，我们贷款的按揭都付了好几个月，甚至几年了，都还没有交房。买商品房最害怕的就是买到烂尾楼，一买到烂尾楼，我们付出去的几十万甚至上百万，大概率就打水漂了，就算组织维权，也很难要回来。
要避开买房买到烂尾楼，作者给出了以下几条建议：
1、买大品牌开发商的房子。
总的来讲，大开发商的房子，比小开发商的房子发生烂尾的可能性要低很多。
现在很多地方的小品牌开发商不具备资金实力，但他们凭借本地优势，也能顺利拿地，生存下来。一般地方小开发商，开发的楼盘也不多，就为数不多的几个项目，他们抗风险的能力非常差，出了问题跑路的非常多。
大开发商的房子，虽然不见得一定有非常好的房屋质量，价格也相对比较高，但是因为开发商的资金偿还能力相对不错，再加上要考虑自己的品牌形象，所以在出现问题以后，大开发商往往能够有一个比较好的解决方案。
《千万别说你懂买房》资深房产律师告诉你，房子应该这样买！
2、提前确认商品房五证。
商品房五证包括：《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》
A、《国有土地使用权证》
按照我国的土地制度，土地所有权属于国家或者（村）集体，村里的土地，可以通过征地转化为国有土地。所有的楼盘必须用国有土地进行建设，否则房子就只能卖给本村村民，收购土地的主体一般是政府，这个程序就叫作“拆迁”。销售土地的也必须是政府，这就叫作“出让”；如果政府不收钱，白给土地，就叫作“划拨”。
土地出让合同中必须附带规划条件，规划条件就是在出卖土地之前这块地的城市规划。城市规划在前，项目规划在后。城市规划会限制容积率、层高、绿化率等综合经济技术指标，开发商以后的所有操作，都必须符合这些指标。
B、《建设用地规划许可证》
《建设用地规划许可证》有附图，图上用红线标示了小区的轮廓，还要标示三种不同的土地：建设用地、代征绿地和代征道路。现在比较大的楼盘基本都是分期开发，一期和二期之间隔着马路，这种道路看起来是小区内部的道路，但也可能是代征道路。代征道路建好后，要移交给路政部门；代征绿地建好后，要移交给园林部门。代征道路和代征绿地都不是属于小区的，它们是属于政府的。
C、《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》会附有小区的总规划图，包括小区平面图、剖面图、分层平面图、分层剖面图。
D、《建筑工程施工许可证》
申请《建筑工程施工许可证》，应当具备下列条件：A、已经办理该建筑工程用地批准手续；B、在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；C、需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；D、已经确定建筑施工企业；E、有满足施工需要的施工图纸及技术资料；F、有保证工程质量和安全的具体措施；G、建设资金已经落实；H、法律、行政法规规定的其它条件。