1、土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险；

（1）划拨土地审批手续

划拨土地使用权作为投资，所产生的风险主要表现为：划拨土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。也就是说，划拨土地使用权用于房地产合作开发的，合作合同有效与否取决于政府的一纸“批文”。因此在发生纠纷时，政府想使合同继续履行即可下批文，若政府不想合同继续履行，即可由划拨土地使用权人直接诉请合作合同无效。而通常情况下，划拨土地使用权人和政府保持着“良好的关系”。这无疑对资方是不利的。建议，在与土地方合作开发房地产时，第一步需要确认的就是土地使用权的性质，如确属土地划拨使用权，应在合同中约定由其中一方或者多方，办理土地使用权出让手续并缴交土地使用权出让金。现实中，办理土地使用权出让手续一般与房地产开发同步进行

（2）项目公司型合作开发应将土地使用权过户至项目公司名下；

（3）甲方有土地使用权但无资质，乙方有资质，以乙方名义开发，应将土地使用权过户至乙方名下。如果产生纠纷，则对甲方极为不利，因为很有可能将面临，该合同被认定为名为联营（合作）实为挂靠（出租营业执照和资质证书）的无效合同的风险。 

2、资金提供方资金不到位或未足额出资的法律风险；

出资不到位纠纷在合作开发房地产中较为常见，出资不到位的行为性质为违约，违约方应当依照约定承担违约责任，直至合同解除。关于出资不到位，如何分配利润的问题。如果在合同中约定：仅以投资数额确定利润分配比例的，才按实际投资比例分配利润。如果合同明确约定了分配比例，则不管当事人是否足额交纳出资都不受该条款的制约，而应该按照违约责任来追究出资不到位一方当事人的责任。因此，在合作人出资不到位的情况下，其他依约出资的合作人应当及时处理该问题，要求未出资的出资人出资，并且依约承担违约责任，若未出资人依旧不出资，其他出资人可以解除合作合同。当然，合作人也可以在合同中中对出资人未依约出资的情形，约定具体的处理方式，以减少纠纷解决成本。 

3、因一方印章使用不善，给另一方带来不可估量的其他经济损失的法律风险；

4、一方利用财务上便利，在财务上做技术处理转移利润、销售款等； 

5、一方利用其关联企业通过合同签订、签证等方式转移利润、销售款等； 

6、投资争议的法律风险

对投资额的增加或者利润的减少按照过错确定分配比例；因不可归责于当事人的过错或者当事人过错无法确定的，按照约定的投资比例确定，没有约定投资比例的，按照约定的利润比例分配。 

7、利益分配争议的法律风险 

在合作过程中，房屋实际面积超出规划建筑面积，首先应经过有批准权的人民政府批准，未经批准的，当事人请求分配的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。向人民政府主管部门申请批准可能导致两种不同结果，一种是批准，另一种则是被认定为违章建筑。如前一种结果，超出部分经政府主管部门批准合法后，当事人对该部分面积分配比例没有约定的，可以协商约定分配比例；协商不成的，可以参照合同约定的分配比例分配。如审批结果为后一种，超出部分被政府主管部门认定为违章建筑的，将会予以拆除，其损失由当事人按照各自的违约责任分别承担；双方违约责任无法确认的，参照合同约定的投资比例分担。同时，房屋实际面积的增加可能直接导致投资数额超出合同的约定（第二种可能是房屋实际面积不增加但实际投资数额同样超出合同的约定），对于增加的投资数额，当事人对不符部分数额的分担比例，可以参照合同约定的当事人各方的投资数额比例分担，没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。但出现上述第二种可能的，当事人存在过错导致投资数额增加的除外。

在出现房屋的实际建筑面积少于合同约定的面积时，当事人不能协商达成一致 ，则需追究过错人的责任，按照过错责任原则，根据过错当事人的责任，在分享利润时少分相应的份额。在排除当事人过错或者当事人过错无法确定的情况下，按照约定的利润分配比例确定。 

8、合作开发违法、违章建筑的法律风险

违法、违规建筑主要包括无相关国土或规划手续的工程，建设性质、规模与建设工程规划许可证内容不符的工程。如果合作开发出现违法违规建筑，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，法院不予受理；已经受理的，驳回起诉。

具体种处理方式：一是，补办相关手续，承担相应行政责任，使得“违法、违规建筑”变为“合法建筑”，再行要求利润分配；二是，若对于“违法违规建筑”的形成，一方没有过错，无过错方可以向过错方要求违约赔偿。

9、以预售款充抵出资，利益不受法律保护的法律风险

预售款属于提前获得的预期利益，且该预期利益的真正实现具有一定的风险性，如开发商将其充抵投资参与利润分配，等于是将风险转嫁给了购房者，为保护房屋购买人的合法权益不受侵犯，我国《城市房地产管理法》规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，不得挪于它用。该条款对商品房预售资金的用途做了严格规定，强制其用于有关的工程建设，旨在防止开发商将预售资金任意挤用。同时，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》也再次明确规定，合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。 

10、债务风险

甲方将面临该项目以外的，乙方的其他债权人通过法律手段，从该项目中主张权利的风险；各方均面临对外互负连带责任的风险。

11、针对以上房地产合作开发风险，在合作前可采取以下对策：

（1）慎重选择合作伙伴，注意审查对方主体资格或身份是否合法适格。

（2）选择合法的合作形式，处处体现共同投资、共同经营、共享利益、共担风险的真实意思。

（3）注意考察出资方资金实力，资金来源是否合法，避免造成非法集资、避免造成诈骗、避免造成洗钱等违法犯罪行为发生。

（4）注意调查核实土地提供方的土地资质。项目状况，土地所有权是否被抵押或被司法查封。

（5）签订条款完备周详的合同。