一、什么是土地增值税：

土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

二、征税范围：

1、基本征税范围：

土地增值税的基本征税范围包括：(1)转让国有土地使用权;(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让;(3)存量房地产买卖。

2、具体应征土地增值税的范围：

(1)转让国有土地使用权；

(2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；

(3)存量房地产买卖；

(4)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)；

(5)单位之间交换房地产(有实物形态收入)；

(6)投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资；

(7)投资联营后将投入的房地产再转让的；

(8)合作建房建成后转让的。

三、计算方式：

土地增值税实行四级超率累进税率：

1、增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

简易计算方式：

1、增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%；

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；

4、增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。

另：房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。