一、定义

房屋代管是指因房屋产权人不明、弃留或产权人不住房屋所在地或者其他原因不能亲自管理房屋，而由国家房管部门依法代为管理或由产权人委托其他公民、法人代为管理其房屋的一种法律行为。

我国1983年12月颁布实施的《城市私有房屋管理条例》对房屋代管作了专章规定。根据该条例的规定，房屋代管一般分为两种：一种是国家代管，即所有人下落不明又无合法代理人或所有权不清楚的城市私有房屋，由房屋所在地房管机关代管；另一种是委托代管，即城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理其房屋时，可出具委托书委托代理人代为管理。代理人应在代理权限范围内行使代理权并履行应尽的义务。

二、房屋代管的条件

房屋代管权是在特定的条件下产生的。产生这种代管的特定条件是：

(一)房屋产权不明

房屋产权不明，是指没有人对房屋主张产权，产权归属不明。

在这种情况下，就出现以下两个问题：①房屋产权无人主张；②房屋产权无人管璎。

房屋产权不明，原因是多方面的。例如：

①屋龄长、时间久远，几经转手而产生产权不髓。

②因动乱而产权不明。战争的发生和进行，房屋产权人下落不明，或死亡或逃亡。

③因不可抗拒的原因而产生房屋产权不明，或山洪暴发，或地震的发生。

(二)房屋所有权人身份不明

房屋所有权人身份不明，是指房屋所有权的政治身份不明。解放初期，由于情况不明，不知是否属子没收的范围和对象，需要待查。在这种情况下，我们必须持慎重的态度。如果草率从事，轻率地加以没收，容易发生政策性错误。既不能轻率地简单从事，又不能使其长期无人管理，使房屋遭受不应有的损失。针对这种情况．国家只好采取暂时代管的办法，待查清后，再依法处理。

三、房屋代管的内容

由于房屋产权不明，国家实行代管。对房屋代管的基本要求是；不仅要“代”，而且要“管"。代管的内容，即权利和义务。

(一)房屋代管人的权利

1．对代管房屋实行占有

根据我国法律规定，基于代管权，国家房地产管理部门有权将代管房屋实行占有。除国家授权房地产管理部门代管外，其他任何单位或个人不得代管，不得对代管权干涉和侵犯。国家实行代管，其目嚣不是为了闲置房屋，丽是排除他人的侵犯，并使房屋延长其寿命，有效地发挥房屋的经济效益和社会效益，保护房屋所有权人的合法权益。

2．对代管房屋享有处分权

国家房地产管理部门随着代管权的取得，也同时取得了对房屋的处分权。对房屋的处分权，如前所述，即在事实和法律上决定房屋命运的权利。当然，对代管房屋的处分权的运用，必须以保护远离房屋所在地公民个人的合法财产和社会公共利益出发为原则。凡违反这一原则的处分，是对代管权的滥用，是不允许约。

要正确运用代管权中的处分权，主要是指对代管房的维修管理，出租、出售和拆迁。

要维持代管房屋的正常使詹，必须对代管房进行维修管理。管理和维修费用应从房屋收益中支出。

代管房出租给单位或个人，承租人应与代管机关建立租赁关系，签订租赁合同，按照国家公房出租规定，由代管部门按月收取租金，任何单位或个人不得借敖租赁的是代管房而拒交。

代管房屋一般是不能出售的。但是，在国家需要或管理上的不便等情况时，代管部门也有权出售。房屋售价要公平合理，房屋售款要存入银行，代管权消灭后，应依法作出处理。

代管房屋因国家建设需要或城市规划的要求而要进行征地拆迁时，代管部门也有权进行拆迁。征地拆迁时应按拆迁办法规定办理。代管部门有权办理拆迁手续并领取拆迁补偿费．

代管部门对所代管的房屋属破烂不堪的危房也有权实行拆迁，所拆旧料，一律作价处理，所得款项扣除必要支出 外，其余应全部存入银行。

(二)房屋代管人的义务

对代管房屋必须尽其职责，负责房屋不受侵犯和损害；负责房屋的维修保养；加强房屋的管理，负责租金或拆迁补偿费的保管，不得挪用、私分。凡代管不善，人为地造成代 管房屋或设备损毁的，要负责赔偿责任。如果是因地震、山洪、滑坡、火灾等不可抗拒的原因，造成房屋损毁灭失的，代管部门才可不负其责任。

四、房屋代管权的消灭

由于特定的原因而产生房屋代管。当这种特定原因不存在或房屋本身灭失时，其代管权也随之消失。

这些特定的原因主要是：

①因确认而灭失。即是说对产权不明的房屋，经过调查，查清了房屋产权人及其身份，即可发还房屋或已变卖之房价；查清属无主房屋或属没收的房屋，国家应依法收为国有，其代管权也随之灭失。

②因房屋自然耗损而灭失。房屋和其它财产一样，都是消费品，经过一定的周期因磨损而耗尽其使用价值，导之灭失，房屋代管权也随之灭失。

③因地震、山洪、滑坡、倒塌等意外事件损毁而灭失，代管权也随之灭失。