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兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司等与爱之泰房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案

时间:2017-06-01 14:31:20 来源:好律师网
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兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司等与爱之泰房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案

一、案情介绍

一审法院经审理查明:2006年12月11日,爱之泰公司与永昶商贸公司、农垦机电公司签订《联建合作协议书》约定,爱之泰公司与永昶商贸公司于2001年11月签订了联建合作协议,由双方共同开发建设银垠大厦项目。根据协议约定,永昶商贸公司应给爱之泰公司办理联建项目用地土地过户事宜。为尽快办理滩尖子489号土地的过户事宜,以使双方共同开发的银垠大厦项目得以顺利开发建设,进一步明确三方权利义务,特订立下列条款:一、银垠大厦项目概况。银垠大厦项目的总建筑面积为49586.14平方米(不含人防层)。本合同项下工程为联建工程,各方均应为项目成功尽到各自义务。项目立项、规划、建设及销售应以爱之泰公司名义进行。二、分成方式:1.爱之泰公司与永昶商贸公司。根据2005年12月15日的面积划分协议书规定,分成为:爱之泰公司占爱之泰公司和永昶商贸公司共同分成面积(⑦--①轴线)的一至二十八层面积的65%,永昶商贸公司占35%。2.爱之泰公司与农垦机电公司。爱之泰公司与农垦机电公司的应分配总面积:根据2006年元月12日的面积划分协议书规定,分成为:爱之泰公司占爱之泰公司和农垦机电公司共同分成面积(⑦--⑾轴线)的65%,农垦机电公司占35%,具体为银垠大厦一至二十八层,爱之泰公司占65%,农垦机电公司占35%。三、三方责任。上述面积划分的约定,三方均应遵守履行。爱之泰公司在永昶商贸公司办理土地过户后,不得将划分给永昶商贸公司、农垦机电公司的面积不动产对外设定抵押、担保、入股、买卖。永昶商贸公司在本协议签订后的三个工作日内,完成2005年12月15日与爱之泰公司所签协议中约定的将“银垠大厦的建设占地面积据土地证记载宗地5.019亩土地使用权即刻过户给爱之泰公司”的承诺条款,并出具一切过户所需的文件、证明及相关申请书等。

12月22日,签约三方又签订了一份补充协议,约定:1.银垠大厦建设项目系三方共同联建项目;2.现联建开发建设项目占地5.019市亩,虽然以前是以永昶商贸公司名义的土地使用权的宗地,但其中约2.33市亩土地,实际为农垦机电公司所用地,并以此为参与该联建分成的依据;3.三方的产权证书诸手续均由爱之泰公司负责办理,费用各自缴纳;4.联建项目占地拆迁的雁滩税务所、供销公司、乡种子站,在2007年10月底由永昶商贸公司分成中给以上单位的房产,在到期后不能交付使用时,延期交付的延期过渡费,按当时拆迁时的拆迁过渡费定额,由爱之泰公司及其施工单位承担。银垠大厦中所有不参与三方共同分配的公共面积,如若实际经营,由此产生的经营效益和相关责任,则由实际经营者按三方的房屋分成的比例进行分成;5.三方按比例分成的房屋,必须在爱之泰公司的售房部门公示,同时,三方实际分成房屋在施工平面图中确定,经三方在该图纸上盖章明确,并各自保存以备在交房时对照;6.农垦机电公司在交房时必须把由永昶商贸公司、爱之泰公司为其担保从市城投公司所借的拆迁补偿款归还给城投公司,如不能按时归还时,将由永昶商贸公司或爱之泰公司归还,届时农垦机电公司所分得的房产将归实际还款方所得。

签约三方还于2004年12月21日就爱之泰公司要求先行开工问题签署了一份会议纪要,纪要内容为:同意先行开工。2006年2月21日,爱之泰公司与浙江宏成建设工程有限公司(以下简称宏成公司)签订了《银垠大厦工程施工协议书》,约定由宏成公司总承包位于兰州市城关区滩尖子银垠大厦地下二层、地上二十八层,建筑面积6万平方米的施工工程,承包方式为包工、部分包料,总工期按720日历天。该协议在履行过程中;1.由于银垠大厦工程项目未经兰州市规划行政主管部门批准,亦未办理相关四证,被兰州市规划局给予行政处罚[详见兰州市规划局2006年9月28日兰规监(2006)070号处罚决定书];2.爱之泰公司在未取得商品房预售许可证的情况下违法预售部分房屋;3.由于爱之泰公司未按约支付工程款,导致该工程至今只完成了主体部分[详见已生效的甘肃省兰州市城关区人民法院(2007)城民三初字305号民事调解书、甘肃省高级人民法院(2010)甘民二初字第12号民事调解书、甘肃省高级人民法院(2010)甘民一终字第67号民事判决],故引发本案诉讼。

一审法院同时查明,根据甘肃省高级人民法院(2010)甘民一终字第67号民事判决书认定的事实,银垠大厦主体工程造价为44417189.76元;本案经爱之泰公司申请委托鉴定,爱之泰公司实际投入该工程的前期费用为14240294.04元,拖欠设计费219.28万元,共计60850283.80元,经质证双方当事人对该鉴定结论均无异议,应予采信。另据甘肃省高级人民法院(2010)甘民二初字第12号民事调解书确定,爱之泰公司应于2010年6月30日前支付甘肃天奇物资集团有限公司钢材、水泥等款项8600余万元,目前该案正在执行中:由于爱之泰公司违约,其与宏成公司所签建设工程施工合同被解除[详见(2010)甘民一终字第67号民事判决];又据兰州铁路运输中级人民法院《关于兰州天奇物资集团有限公司与爱之泰公司买卖合同欠款纠纷一案的执行情况报告》称:由于爱之泰公司无清偿债务的能力,债权人已申请法院对银垠大厦进行评估拍卖。

一审法院另查明,1.2001年7月18日、8月5日,农垦机电公司与爱之泰公司就农垦机电公司所属的位于兰州市城关区滩尖子489号办公经营居住地办理过户及进行开发建设项目签订了《联建合作协议》及《联建补充协议》。2001年8月4日,农垦机电公司与爱之泰公司签订一份补充协议纪要,内容为:主要以爱之泰公司名义申报建设立项以及申领除土地证外的建设用地规划许可证等其余四证和双方资产办理产权证分割。2001年11月21日、2003年10月10日,双方又就联建面积、补偿安置、竣工时间、商住、办公及商场的分配等事宜签订了联建补充协议。2006年1月12日,农垦机电公司与爱之泰公司就分成比例又签订了一份协议书。2.2001年11月21日,永昶商贸公司与爱之泰公司签订联建合作协议书,约定就永昶商贸公司所属的位于兰州市城关区滩尖子489号3970平方米的场地进行联合开发建设。2005年12月15日,双方依据上述协议条款,签订银垠大厦面积划分的协议书。3.2006年10月11日,兰州市城市基础设施建设投资公司(以下简称城建公司)与永昶商贸公司、农垦机电公司、爱之泰公司签订了一份四方协议。约定:(1)爱之泰公司应付农垦机电公司的拆迁补偿款664万元,暂由城建公司垫付;(2)本协议生效10日内农垦机电公司应搬离完毕,建筑物拆除及建筑垃圾清运工作,爱之泰公司应在农垦机电公司搬离完毕20日内完成。城建公司垫付补偿款应于本协议生效10日内付清;(3)本协议签订后12个月内,爱之泰公司应在与永昶商贸公司、农垦机电公司联建的银垠大厦项目中,对农垦机电公司进行实物安置,具体安置标准见永昶商贸公司、农垦机电公司与爱之泰公司签订的《安置补偿协议》及《联建协议》;(4)爱之泰公司对农垦机电公司实物安置后或本协议签订起12个月后的对应日内,农垦机电公司应将城建公司垫付的拆迁补偿款一次性返还,若农垦机电公司未按时返还,每延期一天按补偿总额日万分之四比例向城建公司支付违约金,永昶商贸公司与爱之泰公司对此承担连带责任;(5)对本协议,农垦机电公司以其爱之泰公司在建的银垠大厦房地产进行抵押担保,若本协议签订起12个月后的对应日内农垦机电公司未按时返还城建公司垫付的拆迁补偿款,则以银垠大厦在建工程整体及其土地使用权作为抵押,爱之泰公司、永昶商贸公司承担连带责任。(6)银垠大厦工程在2007年10月20日不能交付使用,农垦机电公司所用城建公司垫付的拆迁补偿款由爱之泰公司无条件全额返还。届时,楼房交付时,农垦机电公司不能全额返还城建公司补偿款,则由爱之泰公司全额返还城建公司的补偿款,农垦机电公司从该项目中无条件退出。(7)若爱之泰公司对农垦机电公司未及时安置酿成纠纷时,农垦机电公司应依其与永昶商贸公司签订的《安置补偿协议》及《联建协议》向永昶商贸公司与爱之泰公司主张权利,与城建公司无关。2007年10月30日,农垦机电公司致函城建公司,称:贵公司与我公司、永昶商贸公司、爱之泰公司于2006年10月20日共同协商签订了四方协议书,截至目前为止,爱之泰公司未能按期将房屋交付我方使用,根据四方协议约定,返款的责任全部由爱之泰公司承担。

一审法院还查明,兰州市人民政府于2002年3月28日下发《关于给永昶商贸公司征拨建设用地的通知》[兰政建字(2002)078号]。2004年8月31日,兰州市规划国土资源局与永昶商贸公司签订兰州市城镇国有土地使用权出让合同。2005年5月26日,兰州市人民政府向永昶商贸公司颁发国有土地使用权证[兰国用(2005)第C06978号],并予以登记。

一审法院再查明,永昶商贸公司原为兰州滩尖子农工商企业总公司,隶属于兰州市城关区滩南街道滩尖子村社区居委会,2008年1月9日,经兰州市工商行政管理局城关分局核准变更为现名。兰州市城关区滩南街道滩尖子村社区居委会认可永昶商贸公司因该诉讼产生的法律后果。

永昶商贸公司、农垦机电公司起诉称,2001年7月18日至2006年12月11日期间,其与爱之泰公司先后签订多份《联建合作协议》、《联建补充协议》,约定其提供位于兰州市城关区滩尖子489号的5.019亩国有土地使用权,爱之泰公司提供资金,合作开发银垠大厦商住楼。在联建合作协议履行过程中,爱之泰公司不能提供资金导致银垠大厦建设停工。爱之泰公司未能按联建协议的约定向其交付约定房屋,并违法预售房屋。爱之泰公司已构成违约,故请求:1.解除三方签订的《联建合作协议》;2.由爱之泰公司承担违约责任,赔偿损失121170840元(最终以法院评估为准);3.案件受理费、评估费由爱之泰公司承担。

二、争议焦点

永昶商贸公司和农垦机电公司对联建协议及补充协议是否享有法定解除权。

三、法律分析

爱之泰公司提出,农垦机电公司不具备联建协议的当事人资格。永昶商贸公司和农垦机电公司主张爱之泰公司主要存在两项违约行为:一是未办理案涉联建项目的报建、规划、施工、预售等手续,致使案涉项目形成违章建筑并得到处罚;二是未按期交付联建房产。关于农垦机电公司是否具备联建协议当事人资格的问题。根据一审查明的事实,2001年7月18日、2001年8月5日、2001年11月21日、2003年10月10日、2006年1月12日、2006年12月11日、2006年12月22日,农垦机电公司与爱之泰公司签订了多份联建合作协议及补充协议爱之泰公司认可其与农垦机电公司签订的各个联建协议的真实性和有效性。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款的规定,依法成立的合同,受法律保护,故农垦机电公司是案涉多份联建协议及补充协议的合同主体,其合同权利应受法律保护。2006年12月22日永昶商贸公司、农垦机电公司和爱之泰公司三方签订的补充协议第2条约定,“现联建开发建设项目占地5.019市亩,虽然以前是以永昶商贸公司名义的土地使用权的宗地,但其中约2.33市亩土地,实际为农垦机电公司所用地,并以此为参与该联建分成的依据”,由上可以看出,虽然案涉土地使用权登记在永昶商贸公司名下,但各方对案涉土地真实权属状况是明知的,合同约定也是明确的,该合同约定亦不违背法律的规定,故上述约定对各方具有约束力。退一步讲,即使农垦机电公司对标的物无任何处分权,亦不影响各联建协议及补充协议的效力,农垦机电公司仍享有相关的合同权利。综上,爱之泰公司以农垦机电公司对案涉土地无任何权益为由主张农垦机电公司不具备联建主体资格的理由不能成立。

关于未办理案涉项目报建、规划等手续问题。根据已经查明的事实,2001年5月农垦机电公司与爱之泰公司签订的《联建补充协议》第三条约定,案涉项目的报建立项均以爱之泰公司名义进行,各项交费由爱之泰公司承担支付,除土地证在工程前期仍以农垦机电公司名义办理外,其他四证在报建立项过程中均以爱之泰公司名义申领。2001年11月21日滩尖子农工商企业总公司与爱之泰公司签订的《联建合作协议书》第一条第4项约定,爱之泰公司负责全部建设报批工作和建设施工设计以及技术评审的全部工作,直至开工一切手续办理完毕(规划用地许可证、规划建设许可证、施工建设许可证),所需费用全部由爱之泰公司承担,具备建设开工的条件;第二条第3项约定,滩尖子农工商企业总公司有义务配合爱之泰公司在项目报批中所需的一切与本项目有关的土地文件与相关手续。兰州市工商行政管理局市场管理二分局行政处罚决定书中载明,爱之泰公司的陈述意见为:“规划手续没有办下来的原因是原兰州滩尖子农工商总公司以雁滩家具市场为代表的,所有该公司所属全部约一百多个开发建设项目,从来没依法办理过规划建设手续。为此,兰州市规划局对该公司2005年以后的新开工项目的规建手续,一律以让其补齐以前的项目规划手续为由,将银垠大厦的规建手续拖至今日也没有办理。”从上述事实可以看出,对案涉联建项目的报批手续等,各方均须履行一定义务,现各方均未能提供充分证据证明已履行相应义务,故导致案涉项目规划手续未能有效办理,各方均应承担相应的责任。根据一审查明的事实,2004年12月21日签约三方就爱之泰公司要求先行开工问题签署了一份会议纪要,纪要内容:同意先行开工。这也说明各方对边开工边办理相关手续是达成一致的。2006年6月28日兰州市规划局《违法建设案件行政处罚决定书》(兰规监[2006]070号)第2项载明“责令补办建设工程规划手续。”从兰州市规划局的处罚决定看,案涉项目并非根本性违法建筑,而是属于可以补办工程规划手续的项目。综上,办理案涉项目各项规划手续是联建三方的共同义务,爱之泰公司负责办理工作,永昶商贸公司和农垦机电公司负责协助,导致案涉项目规划手续未能办理,各方均有一定责任。而且,各方对案涉项目先开工后补办手续也是明知并认可的。同时,根据相关行政部门的决定,案涉项目并非根本性违章建筑,可以通过补办相关规划手续使之合法化。因此,爱之泰公司虽然未成功办理规划手续,但并不属于根本性违约导致合同目的不能实现,原判决以爱之泰公司未办理规划等手续导致案涉项目为违章建筑为由,认定永昶商贸公司和农垦机电公司有权解除合同,无事实和法律依据。

关于爱之泰公司未按时交付联建房产问题。2003年10月10日,农垦机电公司与爱之泰公司签订的《联建补充协议》第1条约定,因拆除家属楼关系拆迁户的补偿和安置问题,爱之泰公司应在本协议签订之日起30个月内完成全部工程,将约定面积交付农垦机电公司使用,如果没有按期交付使用,爱之泰公司应承担农垦机电公司拆迁户的安置费,爱之泰公司如在36个月内不能完成大楼建设工程,农垦机电公司视爱之泰公司违约。爱之泰公司应承担农垦机电公司各种损失(如拆除楼房所造成的各种损失)。2006年1月12日爱之泰公司与农垦机电公司签订的《协议书》第十四条约定,爱之泰公司施工工期从2006年2月20日起,施工期限不能超过30个月,如超过施工期限后,违约赔偿金每月3万元。2006年10月11日,城建公司与永昶商贸公司、农垦机电公司、爱之泰公司签订的四方协议约定,银垠大厦工程在2007年10月20日不能交付使用,农垦机电公司所用城建公司垫付的拆迁补偿款由爱之泰公司无条件全额返还。从上述合同约定情况看,各方对何时交付联建房产并没有特别严格的时间要求,交房时间一直处于变动中,亦未有逾期交房解除合同的约定。而2008年案涉项目主体工程已经完工。故虽然爱之泰公司存在迟延履行债务的行为,但尚未达到不能实现合同目的之严重程度。在2009至2011年期间,爱之泰公司与施工方宏成公司一直处于诉讼中,本案一审亦因上述诉讼而中止审理。故关于案涉项目停工3年有余是因爱之泰公司无后续履行资金的主张,并无充分事实依据。爱之泰公司欠付工程款及其他材料款的事实与本案属于不同的法律关系,不能因此认定爱之泰公司以自己的行为表明不履行合同义务。原判决在认定爱之泰公司违约的同时,亦认定永昶商贸公司未按照约定将案涉土地过户到爱之泰公司名下,构成违约。

本院认为,在双务合同中,双方均存在违约的情况下,应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等综合考虑合同当事人是否享有解除权。综合全案情况看,爱之泰公司承担了联建项目中的主要工作,并已经履行了大部分合同义务,案涉项目主体工程已经完工,在各方均存在违约的情况下,认定永昶商贸公司和农垦机电公司享有法定解除权,无事实和法律依据,并导致合同双方利益的显著失衡。原判决解除合同不妥,本院予以纠正。同时,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。因此,合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任的权利。

四.裁判结果

一审判决

(一)永昶商贸公司、农垦机电公司与爱之泰公司签订的《联建协议》及《补充协议》终止履行。

(二)永昶商贸公司、农垦机电公司按爱之泰公司在银垠大厦已完工程中的实际投入(主体工程造价44417189.76元+爱之泰公司前期投入费用14240294.04元+拖欠设计费219.28万元)共计60850283.80元给付爱之泰公司,并按中国人民银行同期贷款利率,分别计付爱之泰公司前期投入费用的利息(以付款先后为序分段计息)和主体工程造价的利息(从2006年2月起按付款数额分段计息)至起诉时止。

(三)限判决生效后30日内由永昶商贸公司、农垦机电公司支付爱之泰公司实际投入费用及利息后,爱之泰公司向永昶商贸公司、农垦机电公司移交施工场地。

(四)驳回永昶商贸公司、农垦机电公司要求爱之泰公司承担违约损失的诉讼请求。

一审案件受理费647654元,鉴定费233900元,共计881554元,由永昶商贸公司、农垦机电公司和爱之泰公司各承担440777元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审判决

(一)撤销甘肃省高级人民法院(2010)甘民一初字第2号民事判决;

(二)驳回兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司和甘肃省农垦机电总公司的诉讼请求。

一审案件受理费647654元,鉴定费233900元,共计881554元,由兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司和甘肃省农垦机电总公司各负担440777元;二审案件受理费647654元,由兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司和甘肃省农垦机电总公司各负担323827元。

五、裁判依据

《中华人民共和国合同法》第一百一十二条

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项

 


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