现实中,围绕房产归属而产生的纠纷非常多。物权法第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

最高法院民一庭庭长程新文表示,实践中,有观点认为,除非法律另有规定,未经不动产登记机构登记,就不能取得及享有不动产物权。已经登记的不动 产产生权属争议的,应当提起行政诉讼撤销或者变更登记。“这种观点受众颇广,在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政 裁判冲突的现象,不仅徒增当事人讼累,也有损司法的权威和公信。”

对此,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》规定,因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当 事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的 真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

未经预告登记权利人同意　转移不动产所有权无效

老百姓买房最怕交付房款之后,房却拿不到。“一房两卖”甚至“多卖”的现象并不鲜见。而物权法规定的预告登记制度,是保障尚未获得物权的买房人 等债权人权益的一项制度。根据物权法第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登 记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

程新文说,实践中,对于现实登记权利人针对不动产的何种处分,会因违反法律规定而不发生物权效力,存在模糊认识,一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。

为此,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第四条明确,未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。