一、案情介绍

2008年6月26日，义耕物业与华翔公司签订《物业服务合同》。其中约定：甲方（华翔公司）将华翔五月花城物业项目委托乙方（义耕物业）实行全程的物业筹备和日常管理。该物业一期建筑面积约25.8万平方米。管理合作期限：前期管理自2008年6月1日至2008年8月31日，甲方每月初向乙方支付管理费用三万元（华翔公司已实际支付）。后期管理合作期限为二年，从2008年9月1日至2010年8月31日。甲方经竣工验收后未出售的房屋（空置房）物业费由甲方向乙方50%缴纳，该费用于每年的6月30日和12月20日前分两次各50%向乙方支付。如空置房售出，乙方自业主入住之日起全额向业主收取。2010年9月1日，义耕物业接受华翔五月花城业主委员会的选聘，与其签订了《物业服务合同》，继续为该小区提供物业服务。至2012年9月30日，华翔公司已付物业费900000元，带有物业费字样的付款凭证498000元。另华翔公司曾代义耕物业收取物业费，代收数额为225328元。

商业板块房屋已由华翔公司签订相关买卖合同，业主已开业，但未领取《入住通知单》并办理入住手续。

二、争议焦点

1、关于空置房物业费的问题；

2、关于华翔公司已付物业费数额的问题。

三、法律分析

1、综合双方签订《物业服务合同》的约定，虽然双方当事人在合同中将空置房定义为“甲方经竣工验收后未出售的房屋”，但并未将“竣工验收”约定为空置房物业费的起算点。根据合同约定，日常物业管理首次合作期限自2008年9月1日起计算，此时，义耕物业也已实际入住小区并开始提供物业服务。同时，合同还约定，如果空置房售出，自业主入住之日起全额向业主收取物业费，而不是约定自售出之日起向业主收取物业费。因此空置房屋物业费应自义耕物业开始提供物业服务之日起算，即自2008年9月1日起算。

商业板块房屋因相关业主未领取《入住通知单》并办理入住手续，义耕公司无法向相关业主收取物业费，该部分物业费应由华翔公司承担。

另，由华翔公司代收的物业费225328元应当付给义耕物业。

综上，华翔公司应付义耕物业的物业费包括上述三部分。

2、双方对已确认的90万元物业费已付无异议；

对其他标有“物业费”字样的收据， 2009年1月份9万元的费用为前期物业费， 2011年4月14日支付的8000元，借据上明确标有“扣物业空置物业费”，应当认定为华翔公司向义耕物业支付的物业费；其余2009年8月13日10万元、2009年11月5日10万元、2009年11月17日10万元、2010年1月15日10万元，共计40万元，其票据上均标有物业费字样，且无法看出是华翔公司代义耕物业收取的费用。该华翔公司向义耕物业支付的该40万元，应当认定已付的物业费。

四、裁判结果

1、通化华翔置业投资有限公司于本判决生效后十日内给付通化义耕物业服务有限公司物业费1529875.79元；

2、驳回通化义耕物业服务有限公司其他诉讼请求；

3、驳回通化华翔置业投资有限公司的反诉请求；

4、一审案件受理费34625元，由通化华翔置业投资有限公司负担16540元，由通化义耕物业服务有限公司负担18085元；反诉费4955元，由通化华翔置业投资有限公司负担。二审案件受理费18773元，由通化华翔置业投资有限公司负担18569元，由通化义耕物业服务有限公司负担204元。

五、裁判依据

1、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条；

2、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条；

3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条。